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城市功能区——中央商务区(CBD)的作用及其高涨房价(下)
2021-07-31 05:39    来源: 未知      点击:

  现在城市最需要什么?人口。现在最能表现城市活力的是什么,商业街的烟火气,商业区的琳琅满目的商店和车水马龙的人流。

  以前富人都喜欢外三圈内三圈围成别墅区,高档次。现在最有价值的区域是最繁华最有人气的区域。

  消费人流,是指会源源不断前来办公和消费的人口。单单一个商务区内的人才多少?20万?远远不够。要让外围的常住人口不断地进入商务区,又离开商务区。在这商务区上班,在这个商务区消费。那样就能辐射100万,200万甚至500万人口。(当然,想想微信淘宝6亿活跃用户,美团拼多多几亿活跃用户,不愧是顶级生产资料。。。)

  先说办公,也就是去公司上班。虽说中国在科技竞争中怼不过美国。但是作为世界工厂,贸易和运营还是在的。国内的互联网等高新行业还是美国有的中国也要有,没有就投资合作。科技行业内需足,出国海外难。

  再说说消费,商务消费区在线下也算是顶流(顶级客流量).2019年的消费品总额是38万亿,而那个让万民喊高家家参与国家忧虑的房产总交易才17万亿(含二手房新房,也含30年银行房贷)。中国GDP总共100万亿,消费品要占40%。

  实体销售被线万亿,但是运输交通物流聚会教育美容房产等等,依然要靠线下门店来服务。当然现在门店的功能从交易转向服务了。当然淘宝等平台那是顶级生产资料,交易聚集地,不是一堆零零散散的店铺可以对抗的。

  虽然电子商务时代,线上网上交易抢占了太多交易,但线下服务依旧热闹。线下服务无可替代。

  电商交易运来的快递靠线下仓库,菜鸟驿站和快递柜。电商运来的手机维修仍旧靠线下手机维修点。汽车买卖和维修靠4S店和维修点。

  大量的餐饮门店,大量的房产中介门店,大量的教育培训机构门店,大量的美容院门店,天天时时刻刻迎接了一群群消费者,号称线下碎钞机。

  看到没,只要有服务的地方,都是线下门店为主力完成的。而服务,可比那什么拼多多的全年人均交易额1400元贵多了。可能给孩子报个培训班要5千,美容院染个头发要两千,4S修个车要八千八,超过部分中国人支付宝余额。

  你的远方亲戚或大学同学来看望你了。好,带他去吃一顿,体会一下城市的繁华。现实中比如小区旁边有排商铺,或一个小广场。那里也有不少吃的。一样是花钱,你会带他去哪里吗?不会,没有排场,没有气势,你肯定会带他去城市最繁华的中央商务区的某个消费广场,顺便炫耀一下城市的繁华。

  这就是商务区顶级流量的原因,中国人都是好客好面子的。一样是花钱,为什么不去最繁华的广场?现在交通发达,大家可能都有车或可以滴滴打车。这些城市顶级的中央商务区一般都在三环内,如北京的朝阳区,杭州的钱江新城CBD,成都的商务中心区。而在更远的四环五环,有很多新建的消费区广场,大部分就没之前的中央商务区那么火爆了。

  这些线下消费需求,那么虽然有地铁交通比较方便,但是离这些繁华区域越近的小区地段就被认为,就越有面子。每次白领们上班坐车,下班去广场吃喝,都会途经那些小区。那些小区成了很多外围居住的人口心里非常熟悉向往的小区,因为能节约通勤时间,能避免路上堵车。如果那天商务区附近有块新地建造新小区,那就是热门新房,肯定能卖出个好价格。地理位置决定价值,离繁华红尘越近,价值越高。

  结论:中央商务区代表着一个城市的顶级人口流量,承载着全市的人大量的消费和商务产出。那么商务区及周边的靠近繁华代名词地段的房价是城市房价制高点,甚至超过市中心区。

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  这些线下消费需求繁华地,吸引着大片外围区域的民众眼光。那么虽然现在有地铁有私家车有滴滴打车,想要去的话也就一小时内的时间,但是离这些繁华区域越近的小区地段就会被认为,阶层,就越有面子。

  每次白领们坐车上班,下班去广场吃喝,都会途经那些小区。那些小区成了很多外围居住的人口心里非常熟悉向往的小区,因为能节约通勤时间,能避免路上堵车。更因为房产财富象征,有面子。

  如果那天商务区附近有块新地建造新小区,那就是热门新房,肯定能卖出个好价格。

  地理位置决定价值,离繁华红尘越近,价值越高。离市区越远澳门六彩资料网站管家婆,越是偏僻无人,可能连个租客都找不到。

  人群流向去哪里,哪里就繁华。哪里繁华,哪里就有名望,住哪里就有面子。住哪里有面子便捷,房产的价格就高。

  新房和次新房能够当做婚房,能够满足人们的尊重需求,能够自己住,还能随着周边设施的开发增值。但老破小拆迁户小区,只有出租的金融属性和未来可能的拆迁属性。

  2009年,全国已经70多个城市提出兴建自己的CBD。之前之后已经卖出去不少商务区旁的小区。这些商务区小区房产赶上了2008年的4万亿刺激经济。

  而2016年到2017年那一拨去房产库存涨价的前夕,各城市中央商务区新开发的楼盘一样年年在卖。而这些次新房,赶上了商务区的发展和去房产库存涨价,双壁合一,这几年涨价近3倍。

  2016年到2017年那一拨去房产库存(2014年后,面对前期刺激政策遗留下来的高负债、高库存、高产能的局面,为了保经济而继续刺激房地产,这一波房价上涨延续到2018年),涨幅最大就是发展起来3环内商务区或新城的次新房,当然还有政府继续开发的新房。而市区的老破小反而被冷落(学区房除外),涨幅没有次新房大。

  杭州的商务区房价应该盖过其他区域,连商务区江对面的钱江世纪城奥体中心房价也水涨船高。

  这就是房价暴涨的一代。市区老破小价格反而远不如中央商务区的次新房。其实和70年产权关系不大,因为市区的次新房价格也不如新兴商务区的次新房(如东莞松山湖房价五万,比东莞市区高,杭州钱江新城房价5万,与市区相当,宁波市区三江口边上房价真不如南部商务区和东部新城),只和城市热门区域发展有关,和房产小区周边新旧建设有关。

  虽然和市中心相比,商务区房价不见得能超过(也有超过的城市,55开吧)。但是对比其他3环区域,和市区同样是距离,房价基本是不如商务区的房价(北京海淀区学区房例外)。

  这就是2004年到2016年的新区开发,新商务区开发。现在商务区成为了仅次于市中心的繁华地带。返回搜狐,查看更多

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